El Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires no siempre fue el instrumento técnico-legal que conocemos hoy. Durante buena parte del siglo XX fue un texto fragmentado, reactivo y con escasa orientación preventiva. Este artículo recorre su evolución desde las ordenanzas pre-1943 hasta la Ley 6100 (2019) y sus actualizaciones de 2025, con foco en lo que realmente cambia para los profesionales de higiene y seguridad.
Profesionales de H&S, técnicos en prevención de incendios, directores de obras y responsables de mantenimiento de edificios en CABA. También útil para propietarios o administradores de consorcios que necesitan entender qué les exige la normativa vigente.
1. El período fragmentario (antes de 1943)
Hasta mediados del siglo XX, las exigencias constructivas en Buenos Aires se apoyaban en una serie de ordenanzas municipales dispersas, sin sistematización técnica ni enfoque preventivo claro. Las regulaciones sobre incendios eran mínimas: algunos requerimientos sobre materiales combustibles en determinadas zonas, y normas de separación entre edificios que respondían más a la especulación inmobiliaria que a la seguridad real.
El resultado fue predecible: crecimiento urbano acelerado, edificios con alta carga de fuego, salidas de emergencia inexistentes o insuficientes, y una capacidad de respuesta del cuerpo de bomberos que no podía compensar la ausencia de medidas pasivas de protección.
2. El Código de Edificación de 1943 y su consolidación
La ordenanza 9692/43 representa el primer intento serio de sistematizar las exigencias constructivas en la ciudad. Incorporó conceptos como resistencia al fuego de materiales, separación entre medianeras y requerimientos mínimos de ventilación. Sin embargo, la seguridad contra incendios seguía siendo un capítulo secundario dentro de un cuerpo normativo orientado principalmente a cuestiones urbanísticas y de uso del suelo.
Durante las décadas siguientes el código fue modificado parcialmente mediante ordenanzas complementarias, generando un cuerpo normativo inconsistente: algunas secciones actualizadas, otras obsoletas, y un sistema de excepciones que erosionaba la aplicación efectiva de las reglas.
Las normas existían, pero el control de su aplicación era débil. Los sistemas de verificación eran formales (visado de planos) pero raramente se verificaba la ejecución real en obra. La brecha entre "cumplimiento en papel" y seguridad real fue creciendo.
3. El punto de inflexión: Cromañón (2004)
El incendio de República Cromañón el 30 de diciembre de 2004 —que causó 194 muertos y más de 1400 heridos— fue el evento que obligó a una revisión profunda de las exigencias y controles sobre seguridad en locales de uso masivo en CABA.
Más allá de las responsabilidades penales y las fallas de habilitación, el episodio puso en evidencia problemas sistémicos que el Código de Edificación no estaba abordando:
- Capacidad de carga de locales sin control efectivo
- Materiales de revestimiento sin verificación de inflamabilidad
- Salidas de emergencia bloqueadas o insuficientes
- Ausencia de sistemas de detección temprana
- Personal sin capacitación en evacuación
La respuesta legislativa fue inmediata pero despareja: clausuras masivas, habilitaciones suspendidas, nuevos requisitos para locales bailables. Sin embargo, el código de fondo no se reformó de raíz en ese momento; los cambios fueron parcheados sobre la estructura existente.
Lo que cambió después de Cromañón
- Requisitos más estrictos de salidas de emergencia en locales de concurrencia masiva
- Obligatoriedad de matafuegos y señalización en rangos de superficie menores
- Mayor rigor en el control de materiales textiles y de revestimiento
- Habilitaciones vinculadas a inspecciones técnicas periódicas (no solo al plano original)
- Creación del Registro de Establecimientos (base de datos de habilitaciones vigentes)
4. La transición hacia el enfoque basado en desempeño
El paradigma tradicional de la normativa de construcción es prescriptivo: "la escalera debe tener X cm de ancho", "el material debe tener tal resistencia al fuego". Este enfoque es previsible y fácil de verificar, pero rigidiza el diseño y frecuentemente queda obsoleto frente a nuevas tecnologías constructivas.
El enfoque basado en desempeño (performance-based design) establece objetivos —por ejemplo, "garantizar la evacuación total del edificio en X minutos"— y permite al proyectista elegir los medios para alcanzarlos, con justificación técnica documentada. Es el estándar internacional moderno: NFPA 101 (Life Safety Code), ISO 23932, BS PD 7974 en el Reino Unido.
La Ley 6100 de CABA (2019) incorporó este enfoque como marco conceptual del nuevo código. No elimina los requisitos prescriptivos, pero abre la posibilidad de soluciones alternativas equivalentes documentadas mediante ingeniería de incendios.
5. La Ley 6100 (2019): qué cambió realmente
| Aspecto | Código anterior | Ley 6100 / nuevo código |
|---|---|---|
| Enfoque | Prescriptivo exclusivo | Prescriptivo + desempeño |
| Resistencia al fuego | Tablas fijas por tipo de construcción | Análisis de carga de fuego + soluciones equivalentes |
| Sistemas activos | Matafuegos + algunas bocas de incendio | Rociadores, detección y alarma integrados como opción de reducción prescriptiva |
| Evacuación | Dimensionamiento por uso | Simulacros obligatorios + documentación de plan de emergencia |
| Materiales | Listado de materiales prohibidos | Clasificación por comportamiento al fuego (ensayos certificados) |
| Verificación | Planos y memorias al inicio | Inspecciones periódicas + mantenimiento certificado |
Un edificio con sistema de rociadores automáticos certificado puede acceder a requisitos reducidos de resistencia al fuego de su estructura. Esto tiene impacto directo en costos de construcción y en el diseño arquitectónico, especialmente en edificios de altura y establecimientos comerciales.
6. Actualizaciones 2025: Resolución 86/SSGDU
En 2025 la Subsecretaría de Gestión del Desarrollo Urbano (SSGDU) aprobó la Resolución 86/SSGDU, que incorpora modificaciones técnicas al Código de Edificación orientadas a:
- Edificios inteligentes y domótica: reglamentación de sistemas de gestión técnica centralizada (BMS) con módulo de seguridad contra incendios integrado. Un BMS no reemplaza el sistema de detección certificado, pero puede complementarlo con alertas en tiempo real y activación automática de medidas pasivas (cierre de compuertas corta-fuego, control de ascensores, etc.).
- Sustentabilidad y materiales: nuevos criterios para fachadas verdes (jardines verticales) y paneles fotovoltaicos, incorporando exigencias de comportamiento al fuego que no estaban contempladas en el código anterior. Los incendios de fachada en edificios con EPS o paneles composite ya habían demostrado la necesidad de esta regulación.
- Estacionamientos para vehículos eléctricos: requerimientos específicos de ventilación y sistemas de detección de gas (hidrógeno en baterías de litio degradadas), con distancias mínimas entre puestos de carga y elementos combustibles.
- Recertificación periódica: ampliación del universo de edificios obligados a presentar informe técnico de seguridad contra incendios cada 5 años (se suman edificios de uso mixto y edificios de salud de mediana complejidad).
7. Lo que esto implica para el profesional de H&S
El cambio de enfoque prescriptivo a desempeño no simplifica el trabajo del profesional: lo complejiza. Ahora es posible —y en muchos casos necesario— involucrarse en etapas tempranas del diseño para evaluar si las soluciones arquitectónicas elegidas cumplen los objetivos de seguridad.
Algunas implicancias concretas:
- Planes de emergencia: ya no alcanzan como documentos estáticos. El código exige que estén actualizados, que incluyan simulacros documentados y que sean conocidos por el personal.
- Mantenimiento de sistemas activos: los rociadores, detectores y alarmas deben tener su historial de mantenimiento disponible para inspección. Un sistema instalado pero sin mantenimiento no cumple la normativa.
- Carga de fuego dinámica: si el uso del espacio cambia (por ejemplo, se incorpora un depósito o se amplía la actividad), la carga de fuego debe recalcularse y puede requerir actualización del certificado de bomberos.
- Materiales de revestimiento: los controles sobre materiales van a crecer. En establecimientos que tuvieron inspecciones recientes, este es frecuentemente el punto de observación.
Confundir el certificado de habilitación (que acredita que el edificio cumplía en el momento de la habilitación) con el cumplimiento actual. La habilitación no es un "seguro de por vida": los requisitos cambian, las condiciones del edificio cambian, y la normativa también. El profesional de H&S debe realizar verificaciones periódicas, no solo al inicio de una relación contractual.
8. Resumen cronológico
- Antes de 1943 Ordenanzas dispersas, sin sistematización técnica. Escasos requerimientos de seguridad contra incendios.
- 1943 Ordenanza 9692/43: primer código unificado. Incorpora resistencia al fuego y separación de medianeras. Enfoque prescriptivo, orientado al urbanismo.
- 1943–2004 Modificaciones parciales acumuladas. El código crece por parches. Brecha creciente entre exigencia formal y cumplimiento real.
- 2004 Incendio de Cromañón (194 muertos). Revisión de requisitos para locales de concurrencia masiva. Controles más estrictos pero sobre estructura normativa ya existente.
- 2004–2019 Actualizaciones sectoriales: locales bailables, teatros, supermercados. Sin reforma integral del código.
- 2019 Ley 6100: nuevo Código de Edificación de CABA. Incorpora enfoque basado en desempeño, clasificación de materiales por comportamiento al fuego, sistemas activos como compensación prescriptiva, y recertificación periódica.
- 2025 Res. 86/SSGDU: actualizaciones técnicas para edificios inteligentes, fachadas verdes, paneles FV, estacionamientos para VE, y ampliación de edificios con recertificación obligatoria.
9. Fuentes y normativa de referencia
- Ley 6100 CABA (2019) — Código de Edificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
- Ordenanza 9692/43 MCBA — Primer Código de Edificación unificado
- Resolución 86/SSGDU CABA (2025) — Actualizaciones técnicas al Código de Edificación
- Dec. 351/79 PEN (Anexo VII) — Protección contra incendios, ámbito laboral
- NFPA 101 (2021) — Life Safety Code (referencia internacional)
- Programa de Seguridad Contra Incendios GCBA (post-Cromañón)